当下产业地产行业的一个主流趋势，就是从缺乏产业主题的笼统综合性园区，向有明确产业主题的特色主题园区转型。既然是产业主题园，就要明确园区的主导产业方向——到底是选择招商门槛相对低、产业覆盖范围更广的智能制造、电子信息，还是更偏办公属性、客户数量庞大的文化创意、软件信息、互联网金融等，亦或是生命健康、航空航天、集成电路等更细分、更高端的前沿产业，这是摆在每一家有志做特色主题园区的企业面前的 个问题。

火花S-Park在调研与交流中也经常被问到，到底哪些产业适合做特色主题园的主导产业，选择主导产业又有哪些原则可以参考。其实这类问题并无刻板的一定之规，必须结合实际要具体问题具体分析，但在大的原则上，至少要从三个方面进行综合考量：

一是需要对园区所在城市与区域的主导产业定位、相关政策导向、产业发展能级和发展阶段以及承载力等进行详细的了解；

二是对企业自身所具有的产业资源禀赋、产品打造能力、稀缺资源掌控、资源整合运营能力等进行深入细致的自我剖析，做到心中有数，出手有准；

三是对目标产业的行业发展趋势、国内该产业转移的梯度和方向、产业客户群特点与核心诉求等关键信息进行全面的梳理和分析，这其实涉及我们此前提到的产业研究范畴了。

上述三方面还只是主题园区进行产业定位前需要考虑的比较粗线条的几类要素。最终要确定一个产业园区的主导产业，是一项非常科学严谨的工作，需要进行大量的数据分析、政策解读和资源梳理，再结合具有相当操盘经验和能力的专业团队的规划和建议落实到总体开发运营策略当中，绝不是一拍脑门就能定下来，或者模棱两可先上马再说的。

从整个产业地产行业来说，产业定位首先还是要看清行业的“天时”——从中央到地方，都在鼓励哪些产业的发展，在积极推进哪些产业的集聚。从这个角度来看，每年发布的政府工作报告、国内各个产业高地每年公布的重大建设项目清单，以及各地产业类相关政策，都是重要的参考标的。

刚刚出炉的年中央政府工作报告为产业园区指明了哪些方向，各地 发布的重点建设项目，以及相关产业扶持政策等，又为产业地产行业透露了哪些信息？火花S-Park研究认为，主要包括三个方面：

制造业全面回归

过往两年的全球疫情，以及更早开启的中美 在内的一系列全球战略变局，都表明一个铁的事实：制造业是经济和社会发展最为坚实的基础。中国作为世界上工业门类最为齐全的国家，近两年抗疫所需的各种医疗物资、恢复生产需要的机器零件、日常生活必须的各类用品等的背后，其实都是坚实的制造业底蕴在发挥作用。更重要的是，包括互联网、金融等在内的中高端服务业，所服务的对象归根结底也要溯源到制造业支撑起来的整个实体产业体系。

年，中国国内生产总值达到万亿元，增长8.1%，高新技术制造业增加值增长18.2%，说明中国经济近年来的“脱虚就实”，回归实体产业各类举措取得了显著成绩。年中央政府工作报告明确表示，“要增强制造业核心竞争力，促进工业经济平稳运行，加强原材料、关键零部件等供给保障，实施龙头企业保链稳链工程，维护产业链供应链安全稳定。”

融资层面，政府将引导金融机构增加制造业中长期贷款，启动一批产业基础再造工程项目，促进传统产业升级，加快发展先进制造业集群，实施国家战略性新兴产业集群工程。同时着力培育“专精特新”企业，在资金、人才、孵化平台搭建等方面给予大力支持。推进质量强国建设，推动制造业为核心的产业向中高端迈进。

中央如此重视制造业，各地方政府发展制造业的热情自然不遑多让。

先看工业强省江苏。

江苏省工信厅日前编制印发了《江苏省年重大工业项目清单》，共列入重大工业项目项，总投资超1万亿元，年度计划投资超亿元。其中先进制造业集群项目近项，占比近90%，总投资超亿元，当年计划投资超2亿元，无锡集成电路、徐州工程机械、泰州生物医药等地区优势产业项目集聚度进一步提升趋势明显。对于这些先进制造业项目，江苏寄予厚望，认为这些科技含量高、产业带动性强的项目，将对江苏电子信息、高端机械、精密化工、生物医药等重点发展产业起到“补链”“强链”作用。

再看制造业 制高点上海。

上海市发展改革委公布的年上海市重大建设项目清单中，计划安排正式项目项，计划完成投资亿元以上，其中先进制造业47项，虽然占比不到30%，但是项目含金量相当高，其中不乏中航商用、中船长兴、宁德时代、中芯国际、华为、商汤等各领域 领军企业的产业化项目，在年“全球工业 城”桂冠被小兄弟苏州夺走之后，上海努着劲头，势要在年进一步加大制造业领域的支持和投入力度。

同在包邮区的浙江也不甘示弱。

年1月，浙江省个重大项目集中开工，总投资达到亿元，其中先进制造业类项目占比53.4%。在年全省规上工业增加值预计突破2万亿元的基础上，浙江的目标是年全年规上工业增加值增长6%以上，要完成这个目标，只能进一步发挥浙江民营经济在先进制造业领域的优势，以实施新一轮制造业“腾笼换鸟、凤凰涅”攻坚行动为抓手，进一步优化制造业产业结构。

在一场省政府专题会议上，浙江省省长王浩直接表示，要深刻认识加强制造业重大项目建设、扩大制造业有效投资的极端重要性和紧迫性，深刻认识当前浙江制造业正处在新一轮爬坡过坎的关键时期。

如果说江浙沪代表了长三角对强化制造业支撑作用的重视，广东的重大项目清单则能代表另一个产业高地珠三角对先进制造业的认知与定位。

年广东重点建设项目共个，年度计划投资亿元，其中项为战略性新兴产业和先进制造业，包括了新一代信息技术(33项)、智能与新能源汽车产业(21项)、生物医药与健康医疗(24项)、智能装备与机器人产业(10项)、轨道交通产业(2项)、新材料与精细化工产业(6项)、数字创意产业(5项)、都市消费工业(16项)、综合性产业园区(11项)等——制造业，依然是产业类重大项目的大头。

北京年继续实施的“3个”市重点工程，个重大科技创新及高精尖产业项目中，先进制造业也是其中重头戏；沿海制造业大省山东，年重点项目1个，总投资1万亿元，其中产业部分主要围绕该省此前发布的《“十强”产业高质量发展突破行动计划》展开，十强产业中，信息技术产业、高端装备产业、新能源新材料产业、现代海洋产业等绝大部分也涵盖来了制造业范畴；成都、重庆共同印发的《共建成渝地区双城经济圈年重大项目名单》中，重点强调了新能源、先进制造、数字经济三大领域，在清单的现代产业体系项目中，制造业投资金额 ，达到亿元，占现代产业体系项目总投资额的78%。

其余如河南、河北、陕西等地公布的重大项目清单，先进制造业相关的项目也都是其中重点。

强化科技创新能力

在政府工作报告中，“强化科技创新能力”是被提及次数最多的概念。报告明确，要进一步国家整体创新能力，强化国家战略科技力量，实施科技体制改革三年攻坚方案，发挥好国家实验室和全国重点实验室作用，推进科研院所改革，改进重大科技项目立项和管理方式。

在年企业研发经费增长15.5%的基础上，年要进一步强化企业创新主体地位，持续推进关键核心技术攻关，深化产学研用结合。加强知识产权保护和运用。促进创业投资发展，创新科技金融产品和服务，提升科技中介服务专业化水平。同时加大研发费用加计扣除政策实施力度，将科技型中小企业加计扣除比例从75%提高到%，对企业投入基础研究实行税收优惠，完善设备器具加速折旧、高新技术企业所得税优惠等政策，从国家层面对企业创新给予大规模资金支持。

此外，报告还强调，要支持各地加大科技投入，开展各具特色的区域创新。推进国际科技合作。加快建设世界重要人才中心和创新高地，完善人才发展体制机制，加大对青年科研人员支持力度，让各类人才潜心钻研、尽展其能。

对于科技创新能力的强化，国内不少地方政府从项目层面和政策层面，近几年一直持之以恒的在努力。

以上海为例，一大批代表中国产业最前沿和产业能级高度的项目将陆续亮相。年上海光源二期（线站工程）、李政道研究所（实验楼、基础实验设施）等两大科创项目将建成，宁德时代未来能源技术研发和产业化项目、上海超硅生产研发及配套设施项目、联影医疗生产研发基地一期等7个先进制造业项目将实现开工。作为三大国际科创中心之一，上海将继续加大对临港新片区、大张江等重点区域的科技研发类项目投入。

在成渝经济圈，年将重点推动京东方重庆第6代AMOLED（柔性）生产线项目、萤石生产基地项目、华为·成都智算中心项目（一期）、华润微电子12吋功率半导体晶圆生产线等多个科技企业推动的高新技术项目。而重点建设的科技中心板块，更是直接和科技产业相关，成渝列出了30个共计亿元的项目。其中，占比重 的是备受瞩目的“西部科学城”项目，这是将成都和重庆既有科学城及周边科技园区项目的整合，投资金额达到亿元，占科技中心建设总金额的91%。在成渝经济圈项目清单中，华为、腾讯、京东方、蚂蚁科技等一些熟知的科技巨头，以及华润微、康佳等信息电子产业链重要玩家都出现在列。

相较于上海、成渝大力引入龙头科创龙头项目来强化本地科技研发引领能力，浙江则致力于提升科技型中小企业的创新和研发能力。《浙江省全社会研发投入提升专项行动方案》明确，到年浙江全社会研究与试验发展经费支出总量突破亿元，占地区生产总值比重达到3.0%，通过科技型企业税收优惠和财政支持政策，提出年科技型中小企业和高新技术企业将分别达6万家、2万家，创新型领军企业达家。其中规上工业企业RD经费占主营业务收入比重达2%以上、RD活动企业占比达50%以上。

值得一提的是，中央政府工作报告还特别强调了要促进数字技术与实体经济加速融合，加快传统产业数字化、智能化改造。加快发展工业互联网，培育壮大集成电路、人工智能等数字产业，提升关键软硬件技术创新和供给能力。

中央鼓励的这个方向，又与火花S-Park之前多次介绍过的智慧园区以及园区和产业数字化、智能化转型互动升级这个行业趋势不谋而合，从园区运营端、产业赋能端、产品创新端等层面，园区开发运营企业都有很多文章可做

大力扶持中小实体企业

大型龙头企业固然代表了一个地区的产业高度，是构建本地主导产业的“骨架”，但大量中小实体企业的存在，才是构成本地产业生态圈的“血肉”。中小实体企业的存在与否，不仅关乎一个地区的产值、税收，更与就业和社会稳定息息相关。从中央到地方各级政府年初的政策导向来看，为中小型实体企业提供更好的生存环境，保证大多数企业活下去，是年的工作重点。

政府工作报告表示，年国内新增减税降费超过1万亿元，特别对制造业中小微企业实施阶段性缓缴税费，并加大对受疫情影响严重行业企业信贷投放，继续执行小微企业贷款延期还本付息和信用贷款支持政策，大型商业银行普惠小微企业贷款超过40%。年将一方面延续实施扶持制造业、小微企业和个体工商户的减税降费政策，提高减免幅度，扩大适用范围，另一方面综合考虑为企业提供现金流支持，对留抵税额实施大规模退税，预计年全年退税减税将达到2.5万亿元，其中留抵退税约1.5万亿元，退税资金全部直达企业。

各级地方政府，从稳定地方经济，保障税收和就业的角度，从年初开始就都积极出台各类针对实体中小企业扶持和纾困政策。

比如浙江就出台了“5+4”稳进提质政策体系，打出“五大政策包”和“四张要素清单”的政策组合拳，其中便包括减负强企政策包。同时还将设立中小企业纾困帮扶资金，采用专项扶助、贷款贴息、融资担保等方式给予针对性纾困支持。

江苏发布被称为“苏政40条”的《关于进一步帮助市场主体纾困解难着力稳定经济增长的若干政策措施》，设立纾困专项资金，对生产经营暂时有困难、产品有市场的中小微企业给予扶持奖励，从财政扶持到税费减免，再到融资保障和政府采购业务支持，为中小型实体企业的生存提供全面保障。

广东发布《广东省进一步支持中小企业和个体工商户纾困发展的若干政策措施》，被称为“纾困发展25条”，从降低生产经营成本、着力开拓市场需求、加强企业权益保障、加大融资支持力度、强化企业人才支撑、提升创新能力和专业化水平、加大 扶持力度七大方面25个小点对中小微实体企业和个体工商户提出支持措施。

除了这几个民营经济大省外，河南、云南、安徽、陕西、福建、山东、四川、江西等省都先后出台中小企业纾困类政策，通过实打实的金融、补贴、放权等措施为中小型实体企业减负。

从上述几个方面来看，年大的产业政策导向已经相当明确：制造业是中国经济在当前国际形势和产业大环境下的“压舱石”，科技创新是中国产业升级和经济破局的“爆破点”，中小实体企业是保持区域产业生态活力的“源头”。

对于产业地产行业来说，承载中小微实体企业本就是应有职能。在此基础上，在各地大力强化制造业支柱作用之下，如何通过产业招商、园区运营、产品创新等方式和手段，围绕政府花大力气招来的龙头制造业企业做好上下游配套和产业生态圈，从中寻找自身价值和商业机会，进而为区域的科技创新出一份力，同样是所有园区开发企业应该重点思考的。

立志于做主题产业园的园区企业在做产业定位之前，也一定要看清行业大势，再做出审慎的产业选择。而另一方面，那些还寄希望于打“类房地产”擦边球，以分割销售和快周转为核心操盘逻辑的园区，则都要想一想自己的退路了。